12 Tipps für Hauskauf und Renovierung

Der Traum vom Eigenheim ist hierzulande tief verwurzelt. Rund vier Fünftel der Deutschen träumen vom Einzug in die eigenen vier Wände, um dauerhaften Mietzahlungen zu entgehen und stolz auf den eigenen Besitz blicken zu können.
Durchaus verständlich, sind doch in Zeiten stark steigender Mieten eigene Häuser oder Doppelhaushälften eine gute Investition, um hohe Fixkosten im Alter zu vermeiden.

Doch selbst neu zu bauen ist nicht für alle eine Option. Dafür braucht es noch ein Vielfaches an Eigenkapital, einen größeren Kredit, viel Zeit für die Planung und Ausführung sowie ein nicht unbeachtliches Organisationstalent, um die Phasen des Hausbaus und den Zeitpunkt des Einzugs realistisch abschätzen zu können. Naheliegend also, dass sich immer mehr Menschen für den Kauf eines bereits gebauten Hauses entscheiden und dieses dann wahlweise danach renovieren und den eigenen Wünschen anpassen. Im Folgenden erfahren Sie 12 wertvolle Tipps, wie der Hauskauf bequem und sicher über die Bühne geht, welche Fallen auf unerfahrene Käufer warten und was bei einer eventuellen Renovierung beachtet werden muss.

Der Hauskauf – die Basics, die es zu beachten gilt

Ein bereits fertig errichtetes Haus zu kaufen hat viele Vorteile, angefangen mit erspartem Geld, weniger Zeit, die Sie investieren müssen und natürlich ein geringeres Risiko, da alle grundlegenden Arbeiten bereits abgeschlossen sind. Doch um Ihr neues Heim auch wirklich genießen und ins Herz schließen zu können, müssen Sie auf folgende Punkte achten:

1. Vollständiger Kassensturz

Natürlich gilt hier wie bei allen anderen Dingen auch: Ein Haus muss bezahlt werden können, am besten, ohne einen zu hohen Kredit aufzunehmen. Je nachdem in welcher Lage sich die Immobilie befindet und in welchem Zustand sie ist, können auch für ein etwas älteres Haus einige Hunderttausend Euro fällig werden. Mit dem Kaufpreis alleine ist es jedoch noch nicht getan, folgende Kosten kommen in Form der Kaufnebenkosten noch dazu:

  • Grunderwerbssteuer
  • Kosten für den Notar
  • Gebühren für den Makler oder andere Vermittler (Courtage)
  • Umzugskosten
  • Renovierungskosten

Diese Kaufnebenkosten können in der Summe bereits ohne allzu viele Renovierungsmaßnahmen gute 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Das sollten Sie in der Berechnung des notwendigen Kapitals einkalkulieren, um keine böse Überraschung in Form eines finanziellen Engpasses zu erleben. Legen Sie daher bereits im Voraus fest, wie viel Sie maximal ausgeben können und wollen, wie viel Sie bereits aus eigener Tasche für den Traum vom eigenen Haus aufbringen können und wie hoch der oder die Kredite sein sollen. Vergessen Sie dabei nicht, einen kleinen Puffer einzubauen, um unerwartet hohe Kaufnebenkosten abfedern zu können.

2. Routinierte und gründliche Besichtigung

Die Besichtigung ist der wichtigste Schritt vor dem Kauf. Hier haben Sie die Gelegenheit, die Bilder aus dem Internet oder der Zeitung mit der Realität abzugleichen und außerdem wichtige Gegebenheiten wie Helligkeit, Sonneneinstrahlung, Beschaffenheit der Wände u.v.m. zu sehen. Nehmen Sie sich daher ausreichend Zeit für eine gründliche Besichtigung, bei einem Haus mit zwei bis drei Stockwerken können das gut und gerne 2 Stunden sein. Auch den Keller und einen eventuell vorhandenen Dachboden sollten Sie inspizieren, hier verstecken sich manchmal kleine Haken wie feuchte Wände, fehlende Abdeckungen, extrem niedrige Decken oder muffige Zimmer.
Eine der wichtigsten Regeln lautet außerdem: Besichtigen Sie Immobilien – egal welcher Art – immer nur bei Tageslicht. Sonst lassen sich Mängel im Inneren oder an der Bausubstanz bei Dämmerung oder Dunkelheit leichter verbergen. Im Winter ist also die Mittagszeit zwischen 11:00 und 15:00 Uhr ideal für den Hausbesuch.

Nehmen Sie außerdem zur ersten Besichtigung immer Zollstock, Papier und Stift mit. So können Sie wichtige Maße bereits im Voraus notieren und Neukäufe von Möbeln darauf abstimmen. Auch Fotos erweisen sich oft als nützlich, denn so können Sie Ihr Gedächtnis ab und an auffrischen. Vor allem, wenn das zukünftige Heim etwas weiter weg liegt, braucht es Stützen für das Gedächtnis, um eine fundierte Kaufentscheidung treffen zu können. Auch eine Sanierung muss vorab geplant werden, so können Sie bereits die dringlichsten Bereiche dokumentieren und mit einem Experten besprechen.

3. Binden Sie Freunde und Familie mit ein

Egal ob Sie mit Ihrer ganzen Familie, einigen Freunden oder nur der Partnerin oder dem Partner zusammen in ein eigenes Gebäude ziehen möchten, sollten Sie eine Besichtigung ausmachen, bei der alle zugegen sind. Das ist nicht nur dafür sinnvoll, dass keine etwaigen verborgenen Wünsche zu Tage kommen, die sich in spätere Konflikte verwandeln könnten. Das Prinzip Vier Augen sehen mehr als zwei ist einfach unumstößlich und bei einer so wichtigen und großen Entscheidung wie dem Kauf einer Immobilie sehr nützlich. Vielleicht haben Sie sogar Freunde oder Bekannte, die Handwerker sind oder sich anderweitig beruflich mit dem Hauskauf auskennen? Binden Sie diese in die Besichtigungen ein und vereinbaren Sie notfalls einen extra Termin, es wird sich lohnen.

4. Engagieren Sie einen Fachmann bei ernstem Kaufinteresse

Besonders wertvoll für die Besichtigung der Gebäude sind Ingenieure oder Architekten im privaten Umfeld; wer jedoch über keine solchen Bekanntschaften verfügt, kann auch ohne größeren Aufwand einen Experten um Hilfe bitten. Diese Hilfe kostet zwar etwas, ist beim Hauskauf von vollkommen unerfahrenen Privatpersonen jedoch wertvoll, da etwaige Fallen oder Mängel von den Augen des Fachmanns unweigerlich entdeckt werden.

Ein Kurzgutachten, welches sich auf die wesentliche Faken des Hauses beschränkt, gibt es bereits für einen Preis von 100 € bis 200 €. Für eine umfassendere Analyse müssen Sie mit bis zu 2000 € rechnen, dieser Preis ist jedoch immer noch ein Schnäppchen im Vergleich zu den potenziellen Kosten, die wegen nicht entdeckter Schäden nach dem Kauf auf Sie zukommen könnten. Zu den besonders häufig nicht erkannten Schäden an einem Haus gehören frühere Wasserschäden, defekte Leitungen, brüchige Bausubstanz (vor allem beim Putz der Fassade), Schäden am Dach sowie feuchte Keller, in denen sich Schimmel schnell verbreitet.

5. Wie steht es um die Energieeffizienz?

Eine gute Wärmeisolierung und gedämmte Wände gehören inzwischen fast schon zum guten Ton beim Hauskauf oder einer anschließenden Sanierung. Durch stetig steigende Preise für Erdgas, Erdöl und auch Holz ist Energie sparen Mode geworden. Am besten geht das durch energieeffiziente Geräte der Klasse A, ein wesentlicher Bestandteil einer guten Energiebilanz für ein Gebäude samt Dach ist jedoch vor allem die Verwendung gut isolierender Materialien in den Wänden, Böden sowie Fenster und Türen. Letztere stellen als Bonus sogar noch eine gute Barriere gegen Geräusche von draußen dar; durch eine nahtlose Front beim Schließen der Fenster hat zum Beispiel der Lärm von einer naheliegenden Straße keine Chance an Ihr Ohr zu dringen.

Tipp: Die Energieeffizienz für ein Gebäude und das Dach wird durch den sogenannten Energieausweis angegeben. Das ist ein Dokument, auf dem sämtliche Maßnahmen zur Einsparung von Energie sowie der Ist-Status von Wänden, Dach und Co vermerkt sind. Im Zweifelsfall kann ein ausgewiesener Energieberater Abhilfe schaffen und auf eventuelle Mängel hinweisen. Da das Thema noch vergleichsweise neu und eher komplex ist, fällt es privaten Kunden beim Hauskauf daher schwerer, alle notwendigen Informationen über die Effizienz der Türen, Fenster, etc. in Erfahrung zu bringen. Ein seriöser Verkäufer übermittelt Ihnen übrigens ohne Umstände und Widerrede sämtliche verfügbaren Informationen über den Stand des Hauses.

solar auf dem dach
6. Was verrät das Grundbuch?

Das Grundbuch ist eine wahre Schatzkammer an Informationen über das Objekt der Begierde beim Hauskauf. Jede Immobilie muss über ein Grundbuch verfügen, in ihm werden im Laufe der Zeit folgende Dinge eingetragen:

  • alle vorherigen Besitzer des Grundstücks beziehungsweise von Teilen davon
  • eine eventuelle Grundschuld oder Hypotheken, zu finden in der dritten Abteilung des Grundbuchs (diese sollte vor dem tatsächlichen Kauf immer überprüft werden)
  • das sogenannte Bestandsverzeichnis (hier werden Lage und Beschaffenheit des ganzen Grundstücks beschrieben)
  • vererbte Rechte vorheriger Besitzer (diese sollten ebenfalls vor dem Kauf überprüft und im Zweifelsfall abgeklärt werden)
  • ein Wechsel der Eigentümer (dieser muss mit einer notariellen Beurkundung einhergehen)

Das Grundbuch ist theoretisch nur Personen zugänglich, die ein sogenanntes berechtigtes Interesse an seinem Inhalt hegen. Da jedoch der Eigentümer – der in der Regel gleichzeitig der Verkäufer ist oder ihn beauftragt hat – vollen Zugriff auf das Grundbuch und dessen Verbreitung hat, stellen Ihnen seriöse Verkäufer alle notwendigen Auszüge des Grundbuchs zur Verfügung.

Die Sanierung nach dem Hauskauf

Wenn Sie die Suche nach der fast perfekten Immobilie erfolgreich abgeschlossen haben und nun neuer Besitzer der eigenen vier Wände sind, haben Sie bereits den ersten Teil erfolgreich gemeistert. In vielen Fällen ist jedoch eine kleinere bis mittlere Sanierung notwendig, um altersbedingte Schäden auszubessern oder das Gebäude mehr dem eigenen Geschmack anzupassen. Hier finden Sie weitere sechs wertvolle Tipps für die Renovierung Ihrer Immobilie.

1. Die Renovierungskosten überblicken und kalkulieren

Gerade zu Beginn einer Sanierung ist es wichtig, dass Sie einen Überblick über den aktuellen Zustand des Gebäudes gewinnen, das der Renovierung unterzogen werden soll. Das hilft ebenfalls enorm bei der adäquaten Kalkulierung der notwendigen Mittel, die naturgemäß ein wesentlicher Faktor für die Umsetzung in die Praxis sind. Bei einem Haus der Marke Altbau oder Denkmalschutz ist das Engagement eines Sachverständigen gefragt, damit Sie sich einen genaueren und zutreffenden Überblick über die zu erwartenden Kosten und den voraussichtlichen Aufwand verschaffen können.

Im Internet finden Sie hier Pauschalrechner, die mit durchschnittlichen Preisen für Dienstleistungen rechnen und Ihnen so eine grobe Richtung der Kosten vorgeben können. Beachten Sie, dass eine professionelle Firma inklusive kompetenter Handwerker einen weitaus höheren Stundensatz veranschlagt als semi-professionelle Anbieter. Dafür übernehmen letzte oft keine Haftung für das Ergebnis und können bei Unzufriedenheit Ihrerseits nur teilweise oder gar nicht zur Rechenschaft gezogen werden.
renovierung

2. Die Wand-Boden Sanierung

Nun geht es ans Eingemachte: Für die ausgiebige Renovierung der Wände, Böden und Dach müssen Sie vor allem auf die über vorhandenen Strom- und Wasserleitungen achten. Auch die statischen Vorbedingungen sollten genau untersucht werden: Wenn beispielsweise ein Zimmer umstrukturiert werden und hierfür ein Wandbereich entfernt werden soll, müssen Sie die Baupläne des Hauses exakt analysieren und im Zweifelsfall einen Fachmann oder Architekten zu Rate ziehen. Besonders beim Umbau tragender Elemente wie einer Mittelwand müssen Sie unter Umständen Verstärkungen aus Stahl oder Beton einbauen, damit die Stabilität der Statik weiterhin gewährleistet bleibt.

3. Verleihen Sie Ihrem neuen Zuhause eine bessere Wärmeeffizienz

Im Zuge dieses Schritts bei der Sanierung können nun auch Wärmedämmungen und Kälte-Isolierungen integriert werden. Diese Aufrüstung für das Gebäude lohnt sich, besonders bei einer größeren Anzahl von Zimmern: Bis zu 25 % der Heizkosten können durch eine höhere Energieeffizienz eingespart werden. Zudem hat Hitze weniger Zugang zum Inneren der Immobilie, das sorgt für ein kühleres Raumklima an Sommertagen.

Zwar schlägt eine sogenannte energetische Sanierung mit höheren Kosten zu Buche als lediglich der Ersatz beschädigter Wandabschnitte und ein neuer Putz. Sie dürfen jedoch nicht vergessen, dass sich diese aufgewendeten Kosten für eine bessere Wärmeisolierung- und Dämmung im Laufe der nächsten Jahre amortisieren. Wenn Sie auf Dauer rund ein Viertel der Heizkosten einsparen und zudem auf entsprechende elektrische Geräte setzen, haben sich die Investitionen in Fenster und Co in einigen Jahren refinanziert.

Tipp: Von staatlicher Seite aus gibt es regelmäßig Subventionen und Fördermittel für Privatpersonen, die ihr Haus energetisch umbauen und entsprechend modernisieren. Bis zu 20 Prozent der Kosten werden als Zuschuss gewährt, andere Bundesländer wiederum gewähren Darlehen mit niedrigen Zinsen, um diese Vorhaben zu fördern. Genauere Informationen erhalten Sie auf dem Amt Ihrer Stadt oder Gemeinde sowie im Internet.

4. Wasser- und Stromleitungen sowie Heizungen

Die Erneuerung von Strom- und Wasserleitungen sowie älterer Heizungen ist ebenfalls eine sinnvolle Maßnahme bei der Renovierung eines älteren Anwesens. Alte Heizsysteme sind oft deutlich weniger effizient bei der Umwandlung der Wärme und verlieren einen nicht unbeachtlichen Teil davon. Modernere Heizsysteme sparen daher auf lange Sicht einige Kosten, zudem sind diese heute kleiner und ästhetischer als die oft wuchtigen alten Heizkörper.
Tipp: Bei dieser Gelegenheit können Sie gleich alle vorhandenen Anlagen entlüften, um die Leistung zu steigern.

Solange Strom und Wasser noch ohne große Störungen funktionieren, lassen viele Hausbesitzer eine Sanierung durch professionelle Handwerker außer Acht. Doch wenn der Schaden in Form von Wasserrohrbrüchen oder defekter Leitungen erst einmal eingetreten ist, können die anfallenden Kosten das Vielfache von dem erreichen, was Sie am Anfang zur Prävention hätten einsetzen müssen.
Lassen Sie daher bei einem Gebäude älteren Baudatums das Leitungssystem von einem erfahrenen Handwerker begutachten. Dieser erkennt häufige Schwachstellen schnell und kann entsprechende Verbesserungsvorschläge anbringen. Gute Handwerker bieten Ihnen zudem einen zuverlässigen Kostenvoranschlag; so laufen Sie nicht Gefahr für die Modernisierung Ihres neuen Zuhauses ein Fass ohne Boden zu öffnen.

5. Dach und Keller

Das unterste und oberste Stockwerk vom Gebäude werden bei einer Modernisierung oft außer Acht gelassen. Dabei können Dach und Keller bei einer guten Instandsetzung viel Stauraum und sogar zusätzliche Wohnräume bieten. Beim Dach ist eine schnelle Sanierung besonders wichtig, um das Eintreten von Regen, Wasser oder Feuchtigkeit zu verhindern. Diese können bei hölzernem Gebälk zu Moder, Schimmel und Insektenbefall führen. Im schlimmsten Fall führt das zu Instabilität bei den tragenden Balken. Dies sind die wichtigsten Maßnahmen zur Instandsetzung des Dachs und Kellers:

  • Entlüften und trocknen: Keller neigen in manchen Gebieten besonders zur Bildung von Kondenswasser und Feuchtigkeit. Das wird problematisch, sobald Gegenstände und Möbel aufbewahrt werden sollen. Der erste Schritt für die Modernisierung ist daher das Trockenlegen, das geht einfach mit Entlüftungsanlagen (entleihbar)
  • Trockenlegung: In Hochwassergebieten schleicht sich oft Wasser in den Keller und versickert im Boden oder unter Wänden. Entfernen Sie dieses so umfassend wie möglich, um Schimmelbildung zu verhindern
  • Spalten im Dach: Beschädigte Ziegel oder witterungsbedingte Öffnungen sind häufige Zustände, wenn Sie ein älteres Gebäude kaufen. Engagieren Sie zwei bis drei gute Handwerker, um alle Spalten zu schließen und so nebenbei die energetische Effizienz zu erhöhen
  • gute Belüftungsmöglichkeiten: Wollen Sie Dach oder Keller als Wohnraum nutzen, sollten Sie über den Einbau zusätzlicher Fenster nachdenken. So können Sie Feuchtigkeit und muffige Luft schnell entweichen lassen und die Raumqualität durch mehr Licht deutlich anheben

6. Schnelle und professionelle Abwicklung

Die Sanierungskosten nach dem Hauskauf bringen oft das finanzielle Fass gefühlt zum Überlaufen. Nach der Bezahlung des Kaufpreises und der Kaufnebenkosten ist die Bereitschaft für weitere Investitionen oft auf dem Nullpunkt. Gerade dann jedoch ist es wichtig, eine notwendige Renovierung schnell abzuschließen, um die Modernisierungskosten möglichst gering zu halten. Denn: Wenn sich die Umsetzung hinauszögert und Handwerker immer wieder streckenweise eingesetzt und wieder abberufen werden, steigt der Gesamtpreis der Instandsetzung für das Gebäude. Wenn Sie ein Haus kaufen, sollten Sie daher immer die anfallenden Umbaukosten von vorneherein einkalkulieren, um Engpässe zu vermeiden.

kaufvertrag unterschrieben
Zwar schmerzt eine kräftige Investition innerhalb kurzer Zeit mehr, als das Geld ratenweise einzusetzen; so jedoch verfallen unter Umständen bereits angeschlagene Elemente noch mehr und treiben den finalen Preis in die Höhe.

Tipp: Nehmen Sie lieber einen höheren Kredit auf, um Hauskauf und Instandsetzung in einem Schritt abzuwickeln und danach in aller Ruhe den Einzug in die neuen vier Wände planen zu können.

Fazit

Ein eigenes Haus zu kaufen und danach gemäß den eigenen Wünschen herzurichten ist kein kleines Projekt und bedarf vieler Vorbereitungen und Planungen. Führen Sie diese jedoch präzise und umfassend aus, haben Sie im Nachhinein keine bösen Überraschungen zu fürchten, sondern können das Leben im neuen Eigenheim unbeschwert genießen.