Ich will den Dachboden ausbauen – Isolierung, Kosten, Baugenehmigung

Der Dachboden als ungenutzter Speicher? In Zeiten des akuten Wohnungsmangels ist das eine Verschwendung. Egal ob Sie den Dachboden zur eigenen Nutzung ausbauen, weil die Kinder mehr Platz brauchen oder als zusätzlicher Wohnraum: Es braucht vor Baubeginn des Ausbaus eine genaue Planung der Maßnahmen, um den Überblick zu behalten.

Dachboden ausbauen leicht gemacht

Jedes Bundesland hat seine eigenen Regeln für den Dachbodenausbau. Bei allen Anfragen informieren sich die Behörden jedoch über folgende Punkte:

  • Soll zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden?
  • Soll die Form des Daches, zum Beispiel für eine ausreichende Raumhöhe, verändert werden?
  • Sollen Gauben beim Dachbodenausbau eingebaut werden?

In diesen Fällen und bei allen Änderungen, die in die Baustruktur des Dachgeschosses eingreifen, müssen Sie einen Bauantrag stellen. Die Baugenehmigung zum Dachbodenausbau beantragen Sie beim Bauamt Ihrer Stadt oder in der Gemeinde vor Beginn des Dachbodenausbaus. Keine Genehmigung benötigen Sie, wenn das Eindecken des Daches mit neuen Dachziegeln oder der reine Austausch von alten Dachfenstern für neue und besser gedämmte Fenster zum Dachbodenausbau gehören. Extra Bestimmungen gibt es beim Dachboden ausbauen für den Brandschutz und die Dämmung des Dachgeschosses. Nach der Landesbauverordnung sind eine lichte Raumhöhe von 2,30 Metern und eine Grundfläche von mindestens acht Quadratmetern für ein Dachgeschoss, das zum Wohnen und Arbeiten genutzt wird, vorgeschrieben. Tragende Wände und Pfeiler müssen feuerbeständig oder zumindest feuerhemmend sein. Über das Treppenhaus und über ein Fenster sind zwei Rettungswege zu gewährleisten. Ein Rettungsweg darf beim Dachboden ausbauen nicht verstellt werden. Beträgt die Höhe des Dachgeschosses weniger als 1,80 Meter, dann dürfen keine dauerhaften Aufenthaltsräume eingerichtet werden. Ab einer Höhe von 1,50 Metern ist keine Baugenehmigung für einen Dachbodenausbau erforderlich. Diese geringe Höhe gilt nicht als Wohnraum. Fragen Sie aber trotzdem beim örtlichen Bauamt nach, um beim Dachboden ausbauen auf der sicheren Seite zu sein. Werden die Abstandsflächen zu den Nachbarn durch den Dachboden ausbauen, zum Beispiel durch die Aufstockung der Höhe der Sockel, unterschritten, dann müssen Sie auch deren Zustimmung einzuholen. Wenn Sie den Dachboden ohne Genehmigung ausbauen, dann droht ein Bußgeld und unter Umständen kann sogar ein Rückbau verlangt werden. Die Kosten für die Baugenehmigung Dachboden ausbauen werden nach einer Formel berechnet:

  • Bauwert = Bauwert in Euro/Quadratmeter x umbauter Raum in Quadratmeter
  • Kosten = Bauwert x 0,5 Prozent
  • Anfertigungsgebühren für Unterlagen betragen rund 10 Prozent

Dachbodenausbau – das ist zuvor notwendig

Lassen Sie die Dachkonstruktion, die Dacheindeckung und den Schornstein vor dem Dachboden Ausbau von einem Fachmann prüfen. Die Balken dürfen keinen Schädlingsbefall aufweisen. Er zeigt sich besonders an den Balkenköpfen. Fäulnis und Schimmelbildung sind tabu. Das Mauerwerk darf keine Risse und keine nassen Bereiche aufweisen. Alle Ziegel müssen beim Dachboden Ausbau ganz sein. Der Schornstein darf keine Risse aufweisen, durch die Abgase in das sanierte Dachgeschoss dringen könnten. Seine Dichtheit ist eine Voraussetzung für den Dachboden Ausbau. Fertigen Sie eine Zeichnung über den Grundriss an und informieren Sie sich über die reale Grundfläche des Dachbodens. Planen Sie ein, dass Sie auch eine Treppe zum Dachboden ausbauen benötigen. Sie sollte mindestens 80 cm breit und nicht zu steil sein. Planen Sie mehrere Zimmer beim Dachgeschoss dämmen, dann ist ein Architekt der richtige Ansprechpartner, um den Dachboden auszubauen.

Dachboden isolieren und selbst ausbauen oder eine Firma beauftragen?

Beim Dachbodenausbau fallen Leistungen eines Zimmermans bei Wärmeschutz und Schallschutz an. Er ist auch für den Einbau der Dachfenster und der Gauben zuständig. Soll das Dach neu eingedeckt werden, dann benötigen Sie einen Dachdecker. Die elektrischen Einbauten über nimmt ein Elektriker und für die Verlegung von Wasser und Abwasser benötigen Sie einen sanitären Fachmann. Wer nicht schon bei Hausbau in weiser Voraussicht Leerrohre und Leitungen vorgesehen hat, muss beim Dachboden ausbauen dafür Geld und Zeit einplanen. Sind Sie in diesen Gewerken nicht sattelfest, dann sollten Sie einen Fachmann beauftragen. Firmen bieten Komplettpakete für den Dachboden Ausbau an, damit Sie nicht alle Arbeiten zum Dachausbau einzeln beauftragen müssen. Alternativ beauftragen Sie nur Leistungen, die Sie selbst nicht machen können. Als DYS-Leistungen ist es vor allem möglich, das Dachgeschoss zu isolieren. Dann gilt es vor dem Beginn des Dachbodenausbau Kostenvoranschläge einzuholen, um die Gesamtkosten zu bestimmen. Vergessen Sie nicht die feste Treppe zum Dachboden. Bereits vielleicht bestehende einschiebbare Treppen und Leitern sind nur zulässig, wenn der Dachboden nicht als Aufenthaltsraum genutzt wird.

Kosten Dachboden ausbauen

Pro Quadratmeter fallen je nach gewähltem Komfort rund 500 bis 1000 Euro an Baukosten an.

  • Kosten für die Dachdämmung schlagen mit 60 Euro pro Quadratmeter zu buche.
  • Der Trockenbau für die Abdeckung der Dämmung kostet rund 25 Euro pro Quadratmeter.
  • Sollen die Sparren aufgedoppelt werden, weil mehr Dämmstoff untergebracht werden soll, dann kostet dies pro laufendem Meter 10 Euro.
  • Dachfenster sind ab etwa 200 Euro bis 2000 Euro erhältlich.
  • Für eine Dachgaube werden 5000 Euro und mehr fällig.
  • Eine Rigipswand unterteilt den Dachboden in kleinere Räume. Der Quadratmeter kostet ca. 30 Euro.
  • Für etwaige Türen mit Zarge, Tür und Drückergarnitur fallen Kosten in Höhe von 200 Euro an.
  • Ein Heizkörper, der von einem Fachmann eingebaut wird, schlägt mit 300 Euro bis 1000 Euro zu Buche.
  • Für Kabel, Steckdosen und Lichtschalter sollten Sie mindestens 300 Euro einplanen.
  • Am kostenintensivsten ist die Wasserversorgung auf dem ausgebauten Dachboden. Schon das Anschlussrohr kostet bis zu 500 Euro. Die Wasserversorgung erfordert eine Steigleitung. Ein Fachmann muss prüfen, ob der vorhandene Wasserdruck ausreicht. Ist das nicht der Fall, dann benötigen Sie eine Druckerhöhungsanlage. Diese kostet um die 3000 Euro

Zusätzlich fallen Kosten für den Putz, den Fußbodenbelag und die Ausstattung mit Möbeln an. Nach dieser Aufschlüsselung kostet der Ausbau eines 80 Quadratmeter großen Dachbodens zwischen 40 000 und 80 000 Euro. Die gute Nachricht ist: Bund und Länder haben zahlreiche Förderprogramme aufgelegt.

Fördermöglichkeiten für den Dachausbau

Einen Zuschuss zur Dachsanierung mit Dachboden ausbauen und Isolierung des Dachbodens gibt es zum Beispiel von der KfW, wenn die Sanierung zur Energieeffizienz beiträgt und den vorgegeben Wert erreicht oder übertrifft. Fördermaßnahmen greifen bei der Neueindeckung, bei der Dämmung und bei neuen Dachfenstern. Eventuelle Fördermaßnahmen müssen immer vor Baubeginn beantragt werden. Bekannte Fördermittel sind:

  • Kredit 152: für die energetische Sanierung eines Wohnraumes mit 1,00 Prozent effektivem Jahreszinns und Tilgungszuschuss bis zu 13.125 Euro. Je besser die Energiebilanz, umso höher fällt der Tilgungszuschuss aus.
  • Zuschuss 430: bis 18.750 Euro pro Wohneinheit und frei mit anderen Fördermitteln kombinierbar, wenn die Sanierung dem KfW-Effizienzhaus-Standard entspricht.
  • 20 Prozent der Handwerkerkosten für die Dachdämmung können Sie bei Einkommenssteuer geltend machen. Das entspricht in etwa 6000 Euro, wozu auch die Fahrkosten zählen.

Den Dachboden dämmen und isolieren

Damit der Dachboden im Sommer nicht zu heiß und im Winter nicht zu kalt wird lohnt es sich, beim Dach ausbauen zu isolieren. Wichtig sind eine Isolierung und ein Trittschallschutz. In der Energiesparverordnung ist festgelegt, welche Dämmwerte Sie erreichen müssen. Für Mehrfamilienhäuser gelten andere Werte als für Einfamilienhäuser. Auch bei einer Nutzung als Wohnraum oder als Stauraum gibt es Unterschiede. Für die Isolierung zur Wärmedämmung gibt es drei Möglichkeiten:

  • über den Sparren am Dachstuhl
  • zwischen den Sparren am Dachstuhl
  • unter den Sparren am Dachstuhl

Die Aufsparrendämmung beim Dachboden Ausbauen erfolgt von außen. Die Dämmplatten bilden eine durchgehende Fläche. Kältebrücken werden vermieden. Die Dämmung wird kostengünstig mit einer Neueindeckung des Daches kombiniert. Das Gebälk des Dachstuhls bleibt bei dieser Dämmmethode später als optischer Blickfang sichtbar. Für eine Dämmung zwischen den Sparren werden die Klemmfilze auf die erforderlichen Maße zugeschnitten. Experten raten dazu, noch dünne Aufsparrendämmplatten anzubringen, um Kältebrücken zu vermeiden. Beim Dach Dämmen unter den Sparren wird die Dämmung am Lattengerüst für den Innenausbau befestigt. Die Dämmung sollte bei 20-24 cm Mineralwolle liegen (Niedrigenergiehaus). Eine dickere Dämmung (30 cm) wird auch auf den Sparren platziert. Die Kosten für die Dachdämmung variieren mit der Dicke und der Art der Dämmmaterialien. Zur Isolierung des Dachbodens gehört eine Dampfbremse, die auf der Innenseite des Dämmstoffes aufgebracht wird. Sie besteht aus PE-Folie.

Die Trittschalldämmung beim Dachboden Ausbauen schafft eine Isolierung des Dachbodens durch Materialien wie PE-Schaumfolie, Wellpappe, Kork und Holzfaserplatten. Sie können schwimmend verlegt oder mit dem Unterboden verklebt werden. Die beste Wahl sind Holzfaserplatten und Kork, weil Holzfaserplatten auch für die Installation einer Fußbodenheizung geeignet sind und Kork als wärmedämmend, kältedämmend, langlebig, belastbar und recycelbar gilt.

Licht für den Dachboden

Bei Dachfenstern sollte die Oberkante in rund 2,20 Metern und die Unterkante in 0,90 Metern Höhe liegen. Das erleichtert die Benutzung. Liegen die Dachflächenfenster niedriger, ist vielleicht ein Geländer notwendig. An einer Außenwand können Sie ein Dachfenster im Giebel einbauen. Bei einer Gesamtverglasung des Giebels muss ein Statiker zu Rate gezogen werden. Einzelne Dachflächenfenster werden zwischen den Sparren eingebaut, damit der Dachstuhl beim Dachboden Ausbauen nicht an Stabilität verliert. Messen Sie den Abstand zwischen den Sparren immer oben und unten aus, denn er ist selten gleich. Der Einbau von Gauben schafft zusätzlichen Platz beim Dachbodenausbau.

Spartipps für den Dachbodenausbau

Kosten für den Dachausbau lassen sich senken, wenn Sie selbst mit anpacken. Eigenleistungen unter Anleitung eines Fachmannes sparen rund 30 Prozent der veranschlagten Kosten beim Dachbodenausbau ein. Kostengünstiger wird es auch, wenn viele Arbeiten von der gleichen Firma ausgeführt werden. Lassen Sie die Planung von einer Firma ausführen und kaufen Sie später dort für den Dachgeschossausbau benötigte Materialien, werden die Planungskosten oft wieder erlassen.