Alles was ich zur Mietpreisbremse wissen muss
Bisher konnten Vermieter bis auf wenige Ausnahmen von ihren Mietern so viel Miete verlangen, wie sie wollten. Bei Neuvermietungen kam es nach Angaben des Justizministeriums in Ballungsräumen oder begehrten Lagen zu Preissprüngen, die zwischen 20 und 40 Prozent im Vergleich zur Vormiete, lagen. Die Mietpreisbremse sollte diese Problematik angehen. Verpachtet ein Wohnungseigentümer eine Wohnung an einen neuen Mieter, darf die Miete in Zukunft nur noch höchstens 10 Prozent über dem Niveau der üblichen Vergleichsmiete liegen. Das "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten" gibt den einzelnen Ländern die Ermächtigung, bestimmte Bereiche zu "angespannten Wohnungsmärkten" zu erklären und gleichzeitig die Höhe der dort üblichen Mieten zu begrenzen. Auf dieses Gesetz einigte sich die Große Koalition von CDU und SPD nach einem langen Hin und Her. Es trat am 1. Juni 2015 in Kraft. Bereits 2013 wurde eine Kappungsgrenze für laufende Mietverhältnisse eingeführt. Die Länder hatten die Aufgabe, eingegrenzte Gebiete (in der Regel Städte und Gemeinden) festzulegen, in denen eine Versorgung durch bezahlbare Wohnungen gefährdet war. In diesen Gebieten durfte eine Miete in einer Zeitspanne von drei Jahren nicht über 15% steigen. Zielsetzung Schätzungen zufolge sollten Mieter jährlich rund 280 Millionen Euro durch das Einführen der Mietpreisbremse einsparen. Politisches Ziel war, dass Mieten auch zukünftig für Bürger mit durchschnittlichem Einkommen bezahlbar bleiben, wobei der Gesetzgeber dabei insbesondere Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg im Fokus hatte. Gerade in den Großstädten, aber auch in vielen mittelgroßen Städten stiegen die Mieten seit Jahren deutlich an und viele Mieter hatten und haben mit deutlichen Mieterhöhungen zu kämpfen. Zukünftig sollen die Mieten maximal 10% über der Höhe liegen, die laut örtlichem Mietspiegel angemessen ist. Der Staat erwartete durch die Einführung des Gesetzes, dass sich die Preisbremse nicht nur in den Me
tropolen, sondern auf den Wohnungsmärkten des gesamten Bundesgebietes auswirkt.
"Angespannter Wohnungsmarkt"
Steigende Mieten lassen die Wohnungssuche für Normalverdiener zur Qual werden. Schließlich sollen die Länder entscheiden, wie sie einen "angespannter Wohnungsmarkt" definieren und wo das Gesetz gelten soll. Die Anwendung des Gesetzes ist somit regional begrenzt und bezieht sich nur auf Gegenden, in denen der "angespannte Wohnungsmarkt" vorliegt. Die Landesregierungen der jeweiligen Bundesländer können durch Rechtsverordnung bestimmen, um welche Bereiche es sich dabei handelt, wobei die Bremse für eine Dauer von höchstens fünf Jahren gelten soll. Anschließend muss neu entschieden werden. Die Bundesländer haben folglich zu entscheiden, ob und wo sie das Gesetz umsetzen.
Der Gesetzentwurf definiert das Vorliegen eines "angespannten Wohnungsmarktes",
- wenn die Mieten wesentlich stärker ansteigen, als im bundesweiten Durchschnitt,
- wenn die Mietbelastung eines Haushaltes den bundesweiten Durchschnitt wesentlich übersteigt,
- wenn die Bevölkerung steigt, aber dennoch keine neuen Wohnungen entstehen und
- wenn eine große Nachfrage bei gleichzeitig geringem Leerstand existiert.
- Berlin führte als erstes Bundesland die Mietpreisbremse gleich nach Inkrafttreten des Gesetzes für das gesamte Stadtgebiet ein. Es wurde erwartet, dass der Mietpreis bei etwa zwei Dritteln aller Neuvermietungen gedämpft werden kann.
- Hamburg folgte am 1. Juli, wobei dort jedoch noch festgestellt werden soll, ob ein Teil des Stadtgebietes nicht als "angespannt" anzusehen ist. Dennoch gilt die Lage auf dem Hamburger Wohnungsmarkt als kritisch und in gefragten Gegenden ist die Nachfrage deutlich größer, als das Wohnungsangebot.
- Nordrhein-Westfalen führte die Bremse am 1. Juli 2015 in 22 verschiedenen Städten ein, zu denen hauptsächlich die „Boo-Metropolen“ entlang des Rheins gehören. Darunter fallen zum Beispiel die Großräume Köln, Düsseldorf oder Bonn, wobei auch kleinere Städte wie zum Beispiel Erkrath oder Leverkusen von der Mietpreisbremse erfasst wurden.
- Bayern führte am 1. August 2015 die Mietpreisbremse in einigen Kommunen ein und ergänzte sie zum 1. Januar 2016 durch neun neue Städte, nahm aber 16 Kommunen wieder von der Liste. Zu den Spitzenreitern gehört die bayerische Landeshauptstadt München, wo bei Neuvermietungen durchschnittlich 15,77 Euro Kaltmiete pro m² verlangt werden. Entsprechend schwierig ist die Wohnungssuche und Bezahlbarkeit angemessenen Wohnraums.
- In Rheinland-Pfalz folgte die Verordnung zum 8. Oktober 2015 in Mainz, Trier und Landau.
- Baden-Württemberg legte insgesamt 68 Gemeinde einschließlich des gesamten Stadtgebietes von Stuttgart fest. Die Mietpreisbremse trat zum 1. November 2015 in Kraft.
- Hessen folgte am 27. November 2015 mit 16 Städten und Gemeinden, zu denen unter anderem Frankfurt am Main, Bad Homburg, Darmstadt und einige Universitätsstädte gehören. Die durchschnittliche Kaltmiete beträgt beim hessischen Spitzenreiter Frankfurt 13,35 Euro pro Quadratmeter.
- Bremen führte die Mietpreisbremse am 1. Dezember 2015 im gesamten Stadtgebiet ein. Die Bremse gilt jedoch nicht für Bremerhaven.
- Schleswig-Holstein entschied sich in insgesamt zwölf Gemeinden ebenfalls für eine Einführung zum 1. Dezember 2015. Diese befinden sich überwiegend im Umland von Hamburg. Die Regelung gilt ebenfalls für Kiel und die Nordseeinsel Sylt.
- Brandenburg führte die Regelung zum 1. Januar 2015 in zahlreichen Gemeinden des Berliner Umlandes ein.
- Thüringen machte zum 1. April 2016 in Jena und Erfurt von der Mietpreisbremse Gebrauch.
- Niedersachsen plant die Einführung im Laufe des Jahres 2016.
- Die Länder Sachsen-Anhalt, Saarland, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen gehen davon aus, dass sich dort keine "angespannten Wohnungsmärkte" befinden und sehen daher keinen "Umsetzungsbedarf".
sten für Neubauten ausgegangen. Die gleiche Einschätzung gilt für umfangreiche Modernisierungen, die sich für Eigentümer nur dann rechnen, wenn im Anschluss die Miete erhöht werden kann. "Umfassend" bedeutet, dass für das Modernisieren mehr als ein Drittel des Kapitals aufgewendet wurde, die sonst ein Neubau gekostet hätte. Folglich sind Mieterhöhungen nach größeren Umbaumaßnahmen weiterhin erlaubt. Ebenso erhalten bereits bestehende Mietverträge Bestandsschutz, die schon zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Preisbremse über 10 Prozent über der Vergleichsmiete lagen.
Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete
In der Regel erstellen die Städte und Gemeinden Deutschlands Mietspiegel, in denen sich Durchschnittspreise für nicht preisgebundene Wohnungen finden. Diese werden nach bestimmten Kategorien ermittelt. Die Festlegung des Mietspiegels erfolgt in der Regel durch die Gemeinde selbst. Interessierte können die entsprechenden Daten im zuständigen Wohnungs- oder Sozialamt anfordern. Weiterhin können Interessenvertreter oder Mietervereine, die sich vor Ort befinden, einen Mietpreisspiegel anfordern.
Grundsätzlich wird zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietpreisspiegel unterschieden. Der qualifizierte Mietspiegel ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen zu erarbeiten und muss alle vier Jahre neu erstellt werden. Ein einfacher Mietspiegel beinhaltet hingegen eine Marktschätzung, die regional durch Experten der Wohnungswirtschaft ermittelt wird. Da Wohnungen sehr unterschiedlich sind, erfolgt die Bildung von Kategorien nach Baujahr, Größe, Lage und weiteren Kriterien. Auch inner¬halb einer Gruppe bestehen oft große Unterschiede, denen durch Ab- oder Zuschläge Rechnung getragen wird. So muss zum Beispiel für einfache Bauten ein Abschlag eingerechnet werden, während bei einer Fußbodenheizung ein Aufschlag gewährt wird.
Die "orts¬übliche Vergleichs¬miete" durch Mietpreisspiegel ist jedoch häufig schwer zu finden. Es gibt sie längst nicht in allen Städten und Gemeinden. Sogar die Großstadt Bremen hat keinen Preisspiegel.
Umsetzung der Preisbremse
Befindet sich eine nicht umfassend modernisierte Wohnung in einem Gebiet, das zu den Gegenden mit "angespanntem Mietmarkt" gehört, muss ein Vermieter bei Abschluss eines neuen Mietverhältnisses beachten, dass die von ihm geforderte Miethöhe die gesetzlichen Vorgaben nicht übersteigt. Vermieter müssen die ortsübliche Vergleichsmiete heranziehen, die sich im jeweiligen qualifizierten Mietspiegel befindet. Dabei muss beachtet werden, dass die zur Vermietung anstehende Wohnung in Bezug auf ihre Lage, Baujahr, Ausstattung sowie Größe der richtigen Vergleichskategorie zugeordnet wird. Liegt die vom Vermieter verlangte Miete über zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete, findet eine "Kappungsgrenze" Anwendung. Der Vermieter muss im Zweifelsfall die Miete so weit drosseln, dass die Zehn-Prozent-Grenze nicht überschritten wird. Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete zum Beispiel 6,00 Euro je Quadratmeter, darf ein Vermieter von einem neuen Mieter höchstens 6,60 Euro pro Quadratmeter verlangen.
Auswirkungen der Mietpreisbremse
Eigentümer müssen bei der Neuvermietung einer Wohnung darauf achten, ob sich ihr Standort in einem vom Bundesland eingestuften Gebiet mit "angespanntem Wohnungsmarkt" befindet. Wurde modernisiert, muss geprüft werden, ob der Investitionsumfang derart umfangreich war, dass die Mietpreisbremse für diese Wohnung keine Anwendung findet. Erfolgt eine Neuvermietung in einem betroffenen Gebiet, muss bei der Ermittlung der Miethöhe geklärt werden, ob die Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich maximal zehn Prozent entspricht. Wurde bereits wirksam eine bestimmte Miete vereinbart, die sich oberhalb der Mietpreisbremse befindet, muss eine Senkung der Miethöhe nicht erfolgen. Dies gilt sowohl für Neuvermietungen als auch ein laufendes Mietverhältnis.
Gerade in begehrten Wohnlagen mit gleichzeitig knappem Wohnungsangebot wird der Anstieg der Mieten langsamer erfolgen, als bisher. Stellt ein Mieter fest, dass eine Überschreitung der Preisobergrenze erfolgt ist, kann er dies als Verstoß gegen die Mietpreisbremse anmahnen. In diesem Fall kann ein Mieter von seinem Vermieter eine Auskunft über die Zulässigkeit der Miethöhe verlangen. Allerdings darf nur der Mietanteil gekürzt werden, der nachweisbar über der Zehn-Prozent-Grenze liegt.
Möglichkeiten eines Mieters
Stellt der Mieter fest, dass seine Miete über 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen soll, muss zunächst geprüft werden, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse (wie Neubau oder umfangreiche Modernisierung) vorliegt. Ist dies nicht der Fall, ist die Forderung des Vermieters nicht zulässig. Dies bedeutet, der über der Kappungsgrenze liegende Betrag ist unwirksam und darf nicht eingefordert werden. Der Mieter kann eine zu viel berechnete Miete einbehalten, selbst wenn er einen Mietvertrag mit der zu hohen Miete selbst unterschrieben hat. Er hat allerdings die Pflicht, seinen Vermieter in Form einer Rüge auf die überhöhte Miete hinzuweisen. In dieser Rüge hat er zu begründen, wie er die ortsübliche Vergleichsmiete und die vom Vermieter zu hoch angesetzte Miete festgestellt hat. Der Mieter muss auch darüber informiert sein, wie hoch die Vormiete war. Der Vermieter ist gem. § 556g des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zur Herausgabe der Höhe der Vormiete der Wohnung verpflichtet. Hat der Mieter die Rüge ausgesprochen, kann er ab diesem Zeitpunkt die zu viel gezahlten B
eträge zurückfordern. Er kann jedoch keine Beträge einfordern, die vor Erteilung der Rüge gezahlt wurden.
Tatsächliche Durchsetzung
Ein Mieter kann zu viel gezahlte Beträge einfordern - zumindest theoretisch. Untersuchungen ergaben jedoch, dass viele Mieter überhaupt nicht prüfen, ob der von Ihnen verlangte Mietpreis, selbst wenn er erheblich über der Vormiete liegt, gerechtfertigt ist. Eine grundlegende Entspannung auf den Wohnungsmärkten ist ebenfalls noch nicht in Sicht, sodass sich wahrscheinlich kein Mieter trauen wird, mit dem Vermieter über die Miethöhe zu verhandeln und erst recht nicht, einen bereits unterschriebenen Mietvertrag anzufechten. Der Staat hat nicht berücksichtigt, dass es wohl kaum Mieter geben wird, die im Rahmen einer Wohnungsbesichtigung eine möglicherweise überhöhte Miete ansprechen. Genauso wird ein Neumieter nicht den Vormieter der Wohnung ausfindig machen und von ihm die Höhe der Vormiete erfragen.
Weiterhin existieren in vielen Orten keine aktuellen Mietspiegel oder diese sind lückenhaft. Viele Mieter wissen gar nicht, ob es in ihrer Stadt oder Gemeinde überhaupt eine Mietpreisbremse gibt. Ebenso müssen Vermieter sich nicht an die Zehn-Prozent-Regelung halten, wenn sie eine höhere Miete schon beim Vormieter verlangt hatten. Erfolgt tatsächlich eine Anfechtung der Miete, wird jeder Vermieter vortragen, dass die bisherige Miete auch schon so hoch gewesen sei, wie die Miete im neuen Vertrag. Im Übrigen wird jeder Mieter bestrebt sein, es nicht auf einen Rechtsstreit mit seinem Vermieter ankommen zu lassen.
Kritikpunkte
Zwischenzeitlich haben fast alle Bundesländer die Mietpreisbremse eingeführt und die Bereiche mit einem "angespannten Wohnungsmarkt" festgelegt. Untersuchungen ergaben jedoch, dass das Instrument der Mietpreisbremse auf den weiterhin heiß umkämpften Wohnungsmärkten bislang ohne Wirkung blieb. Auswertungen der Entwicklung der Mieten in Großstädten zeigen fast keine Veränderung. So stiegen zum Beispiel alleine in Berlin, dem ersten Bundesland, das die Mietpreisbremse eingeführt hatte, die Mieten, gefolgt von München, weiter deutlich an. Auf verschiedenen Wohnungsportalen wurden ebenfalls stark steigende Preise registriert. In ganz Deutschland gingen die Preise für Mieten weiter deutlich um mehrere Prozentpunkte nach oben, während die allgemeinen Verbraucherpreise bezogen auf ein Jahr, lediglich um 0,25% anstiegen. Maklerverbände kritisieren, dass Vermieter nicht mehr in den Wohnungsbestand investieren, wenn sie nicht auch die Mieten erhöhen können.
Alternativen
Der Bund der Steuerzahler (BdSt) weist darauf hin, dass es auch Alternativmöglichkeiten zur Mietpreisbremse gibt, um Mietern weiterhin bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Als Möglichkeiten nennt er Entlastungen bei der Grund-, Strom-, Mehrwertsteuer und Grunderwerbssteuer. Die Grundsteuer stellt eine wichtige Einkommensteuer der Kommunen dar. Sie wird in einem Verfahren ermittelt, dessen Ausgangspunkt der Einheitswert eines Grundstücks ist. Dieser beruht in den alten Ländern auf den Wertverhältnissen des Jahres 1964 und in den neuen Bundesländern auf denen des Jahres 1935. Die Städte und Gemeinden können die Hebesätze für die Grundsteuer in eigener Regie festlegen, was in den letzten Jahren auch mehrfach geschah. Der BdSt fordert eine aufkommensneutrale Reformierung der Grundsteuer, um Grundstückseigentümer längerfristig zu entlasten. Als weiteres Beispiel wird die Belastung des Stromverbrauchs privater Haushalte durch Steuern genannt. Betrugen die staatlichen Abgaben im Jahr 1998 noch 25% des Strompreises, lagen diese 2014 bereits bei 52%. Privathaushalte können keine Strompreisermäßigungen beanspruchen. Der BdSt schlägt vor, die Kosten für Strom, Gas und Fernwärme mit dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 7% zu versehen. Dadurch würden Mieter und Vermieter gleichermaßen entlastet.
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