5 Tipps die du bei einem Untermietvertrag unbedingt beachten solltest
Richtig untervermieten: Tipps und Rechtliches Ein Auslandspraktikum steht an? Du musst für einige Zeit den Arbeitsplatz wechseln? Das lang ersehnte Sabbatjahr erwartet Dich? Aber halt! Was geschieht in der Zwischenzeit mit Deiner Wohnung? Alle Möbel abdecken, saubermachen, abschließen und weiterzahlen wäre die eine Möglichkeit. Sehr viel besser wäre es hingegen, wenn Du Deine Wohnung über den Zeitraum Deiner Abwesenheit hinweg untervermietest. Das ist möglich, wenn Du einige Dinge beachtest, und Du sparst bares Geld. Gerade in Universitätsstädten ist Wohnraum oft Mangelware. Solltest Du eine längere Abwesenheit planen, Deine Wohnung aber hinterher wieder beziehen wollen, kannst Du prüfen, ob die Wohnung nicht für diesen Zeitraum untervermietbar ist. Im Folgenden findest Du Wissenswertes zum Thema Untervermietung, damit Du, Dein Vermieter und der zukünftige Untervermieter keine unliebsamen Überraschungen erleben.1. Ein Untermietvertrag braucht die Erlaubnis des Vermieters
Wenn Du untervermieten möchtest, brauchst Du die Erlaubnis Deines Vermieters (§ 540 BGB) Verständlicherweise möchte Dieser gern wissen, wer zukünftig seine Immobilie (teil-) bewohnt. Der Vermieter hat jedoch nicht das Recht, Informationen hinsichtlich der Zahlungsfähigkeit des Untermieters einzuholen. Da Du im Falle einer Nichtzahlung haftbar bist, ist dies auch nicht nötig. Die Erlaubnis Deines Vermieters zur Untervermietung solltest Du in eigenem Interesse schriftlich einholen. Die Untervermietung darf in der Regel nicht verweigert werden, wenn seitens des Hauptmieters ein berechtigtes Interesse besteht, einen Teil der Wohnung zu vermieten. Voraussetzung hierfür ist in der Regel, dass Du entweder noch einen Teil der Wohnung selbst bewohnst (ein oder mehrere Zimmer werden untervermietet) oder immer mal wieder, etwa im Urlaub, zurückkommst. (§ 553 Absatz 1 BGB) Es gibt einige Gründe dafür, dass der Hauptvermieter dem Hauptmieter die Untervermietung nicht verweigern kann:- Eine Person, die die Mietkosten mitgetragen hat, fällt weg. Stirbt ein Mitbewohner oder trennst Du Dich, kann Dir der Vermieter nicht verweigern, einen Untermieter zu nehmen. Dies ist auch in seinem eigenen Interesse, da Du die Mietkosten möglicherweise nicht allein aufbringen kannst.
- Sollte der Fall der doppelten Haushaltsführung eintreten, weil Du für einige Zeit in einer anderen Stadt arbeiten oder lernen musst, ist dies ebenfalls ein berechtigtes Interesse und kann vom Hauptvermieter nicht einfach abgelehnt werden.
- Wird es, etwa nach einer Trennung, nötig, eine bekannte oder auch fremde Person zur Kinderbetreuung aufzunehmen, oder sollte der Mieter wegen Krankheit oder Gebrechen nicht mehr in der Lage sein, alleine zu leben, ist das ein berechtigter Grund zur Aufnahme eines Untermieters:
- Die Aufnahme eines Lebenspartners/ einer Lebenspartnerin ist ebenso ein triftiger Grund.
2. Was passiert, wenn der Vermieter die Untervermietung verweigert?
Sollte Dein Vermieter die Untervermietung verweigern, steht Dir unter Umständen ein Sonderkündigungsrecht Deines Mietverhältnisses zu oder Du hast die Möglichkeit, Dein Recht auf Untervermietung einzuklagen. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, die die Untervermietung ohne schriftliche Zustimmung des Hauptvermieters untersagt, ist in den vorgenannten Fällen unwirksam. Wenn Du Deine komplette Wohnung untervermieten willst, sieht das Ganze etwas anders aus. Solltest Du beispielsweise sowieso fast nur noch beim neuen Partner/ bei der neuen Partnerin wohnen, Deine Wohnung aber noch behalten und sie deshalb an einen Untermieter oder gar an eine WG untervermieten wollen, kann Dir Dein Vermieter einen Strich durch die Rechnung machen. Der Untervermietung der kompletten Wohnung muss der Hauptvermieter nicht zustimmen. Sollte der Vermieter die Untervermietung verweigern, steht Dir allerdings nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB ein Sonderkündigungsrecht von 3 Monaten zu. Dies ist dann sinnvoll, wenn Dein Mietvertrag noch aus der Zeit von vor dem 01.09.2001 stammt, und Deine Kündigungsfrist bis zu 12 Monate betragen kann. Gründe, die dem Hauptvermieter ermöglichen, die Untervermietung zu verweigern: Sollte der Vermieter nachweisen können, dass der vorgeschlagene Untermieter schon in einem anderen Mietverhältnis den Hausfrieden gestört hat, oder sollten beide Parteien gar verfeindet sein, muss der Vermieter der Untervermietung nicht zustimmen. Wenn der Hauptmieter die Wohnung an Touristen (im Sinne einer Wohnungsüberlassung für kurze Dauer) untervermieten möchte, kann der Vermieter dies ebenfalls ablehnen. Die Wohnung wäre durch die Aufnahme eines weiteren Mieters überbelegt (z.B. durch die 6. Person in der Vierer WG). In diesem Fall kann der Vermieter das Untermietverhältnis verweigern. Wann ist keine Erlaubnis seitens des Vermieters nötig? Solltest Du Dir nahe stehende Familienangehörige wie z.B. Deine Eltern, Deinen Ehegatten oder das Stiefkind aufnehmen wollen, ist keine Erlaubnis seitens des Vermieters vonnöten. Ebenso kannst Du für längere Zeit Angehörige oder Besucher beherbergen. Ein Besuch, der über eine Frist von bis zu 8 Wochen hinausgeht, sollte dem Vermieter mitgeteilt werden. Auch die Aufnahme von Hausangestellten oder Pflegepersonal muss nicht durch einen Untermietvertrag geregelt werden. Sollte es nötig werden, dass der Mieter Pflege oder Hilfe im Haushalt benötigt, braucht der Vermieter hierüber nicht in Kenntnis gesetzt werden, da es sich nicht um ein Mietverhältnis im eigentlichen Sinne handelt.3. Wichtig: Das Untermietverhältnis regeln
Auch bei der Untermiete gilt: Am besten wird das Untermietverhältnis durch einen schriftlichen Untermietvertrag festgelegt. Denn, und das ist ganz wichtig, für Schäden, die der Untermieter in der Wohnung verursacht hat, ist der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber haftbar. Über die schriftliche Festlegung hinaus ist es ratsam, vom Untermieter eine Mietkaution zu verlangen. Diese muss dann zinsbringend auf ein extra hierfür vorgesehenes Konto eingezahlt werden. Über die grundsätzlichen Punkte hinaus ist es ratsam, schriftlich festzuhalten, wie bezüglich der Schönheitsreparaturen oder kleinerer Schäden verfahren werden soll. Auch die Zahlung der Betriebskosten sollte im Untermietvertrag Erwähnung finden. Hier kannst Du Dich am Hauptmietvertrag orientieren. Übrigens ist der Vermieter berechtigt, eine geringfügig höhere Miete zu verlangen, wenn durch die Anwesenheit einer weiteren Person in der Wohnung, wie z.B. dem Lebenspartner, höhere Kosten zu erwarten sind. (§ 553 Absatz 2 BGB) Hier muss der Hauptmieter allerdings zustimmen. Wenn der Hauptmieter mit einer angemessenen Erhöhung z.B. der Betriebskosten nicht einverstanden ist, kann die Untervermietung verweigert werden. Bis zu 10 % der Nettokaltmiete sind ein üblicher Betrag. Es ist möglich, Deine Wohnung teurer weiterzuvermieten, als die Höhe Deines eigenen Mietzinses beträgt. Dies ist von Vorteil, wenn sich aufgrund der Untervermietung die Kosten erhöhen und der Vermieter somit die Miete oder die Betriebskosten erhöht. Sollte der zukünftige Untermieter sich darauf einlassen, machst Du unter Umständen noch Gewinn. In Deinem eigenen Interesse solltest Du Dir Deinen zukünftigen Mieter natürlich gut aussuchen, denn er oder sie wird für eine längere Zeit Deine Wohnung bewohnen und Deine Einrichtung nutzen.4. Der Untermietvertrag
Um böse Überraschungen für alle Beteiligten zu vermeiden ist es wichtig, einen umfassenden Untermietvertrag aufzusetzen. Dieser sollte ähnliche Punkte enthalten wie Dein Hauptmietvertrag. Der Untervermieter muss zwingend darauf achten, einen gesetzlich anerkannten Grund zur Befristung des Untermietverhältnisses anzugeben, wie eben die Rückkehr vom Auslandspraktikum zu einem bestimmten Zeitpunkt. Fehlt diese Angabe, ist das Untermietverhältnis ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und zieht möglicherweise eine Kündigungsfrist von 3 Monaten nach sich. Ein Untermietvertrag ist weder vom Untervermieter noch vom Mieter vorzeitig kündbar. Darüber musst Du Dir im Klaren sein. Solltest Du, der Hauptmieter, also vorzeitig aus dem Auslandssemester zurückkommen, kann es sein, dass Du vor Ablauf der Mietzeit nicht zurück in Deine Wohnung kannst.5. Welche Punkte sollten in einem Untermietvertrag vermerkt sein?
Neben den üblichen Informationen wie z.B. Namen von Haupt- und zukünftigem Mieter auf Zeit, der Adresse inklusive Stockwerk und dem beabsichtigtem Zeitraum bzw. der Mietzeit ist es wichtig, folgende Punkte zu notieren:- Die genaue Festlegung, welche Räume der Wohnung oder des Hauses vom Untermieter genutzt werden dürfen, sollte im Untermietvertrag genau angegeben sein.
- Die Höhe der Miete, der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten und, ganz wichtig, der Kaution.
- Vereinbarung bei Schadensfällen und anstehenden Schönheitsreparaturen innerhalb der Mietzeit.
- Besondere Vereinbarungen und Regelungen zur Kündigungsfrist, welche im Untermietvertrag normalerweise von der gesetzlichen Kündigungsfrist abweicht.
- Wichtige Punkte aus dem Hauptmietvertrag, über welche der künftige Mieter in Kenntnis gesetzt werden muss.
- Verweis auf die Hausordnung und die Pflichten des Mieters wie etwa das Rausstellen des Mülls oder die Regelungen über Schneeschippen, Straßenreinigung und Kellerwoche.
- Unterschrift beider Parteien.
